Oleh: Rizky Maulana, Daffa Fauzan, M. Raffi Rukmana, dan Fadhilah D. Putra
(Mahasiswa Program Studi Akuntansi, Fakultas Ekonomi dan Bisnis, Universitas Islam Bandung)
BERITAUNGGULAN.COM, BANDUNG — Di atas kertas, perusahaan properti dapat memiliki aset bernilai triliunan rupiah: lahan, bangunan, kawasan industri, hotel, dan proyek yang sedang dikembangkan. Namun aset yang besar belum tentu segera berubah menjadi kas. Ketika jadwal pembayaran obligasi datang lebih cepat daripada penerimaan dari penjualan proyek, tekanan keuangan dapat muncul sekalipun portofolio perusahaan masih luas.
Gambaran tersebut dapat dipelajari dari perjalanan PT Modernland Realty Tbk (MDLN), pengembang properti yang didirikan pada 8 Agustus 1983 dan tercatat di Bursa Efek Indonesia pada 18 Januari 1993. Portofolionya mencakup pengembangan kota mandiri, perumahan, kawasan industri, serta bisnis perhotelan dan komersial. (Sumber: Profil Modernland; Profil emiten MDLN di BEI).
Ketika Gangguan Pasar Bertemu Jadwal Utang
Tekanan membesar ketika pandemi COVID-19 melemahkan sektor properti. Pada 2020, dua entitas anak di Singapura tidak memenuhi pembayaran kupon atas obligasi global dengan nilai pokok keseluruhan USD390 juta, terdiri atas notes USD150 juta dan USD240 juta. Fitch Ratings kemudian menurunkan peringkat Modernland menjadi Restricted Default (RD). (Sumber: Fitch Ratings, 2020).
Kejadian tersebut tidak serta-merta menutup ruang pemulihan. Modernland menempuh moratorium dan negosiasi dengan pemegang obligasi. Restrukturisasi dinyatakan efektif pada 17 Desember 2021, dengan perubahan struktur kewajiban dan jatuh tempo. Peristiwa ini menunjukkan bahwa restrukturisasi bukan penghapusan masalah, melainkan upaya menciptakan waktu agar arus kas dan kewajiban dapat diselaraskan kembali. (Sumber: Laporan Tahunan 2022; Laporan Keuangan 2024).
Aset Stabil, tetapi Tekanan Kewajiban Meningkat
Laporan keuangan 2022–2024 memperlihatkan total aset relatif stabil, yakni Rp13,53 triliun pada 2022, Rp13,69 triliun pada 2023, dan Rp13,56 triliun pada 2024. Pada saat yang sama, total liabilitas meningkat dari Rp9,30 triliun menjadi Rp10,11 triliun, sedangkan ekuitas turun dari Rp4,23 triliun menjadi Rp3,45 triliun. Kas dan setara kas bergerak dari Rp131,7 miliar menjadi Rp190,5 miliar. (Sumber: LK Auditan 2022; LK Auditan 2023; LK Auditan 2024).
Di sinilah pembaca laporan keuangan perlu membedakan antara kekayaan akuntansi dan kemampuan membayar. Dalam bisnis properti, sebagian aset berbentuk persediaan tanah dan bangunan yang memerlukan proses pemasaran, transaksi, serta serah terima sebelum menghasilkan kas. Aset tersebut bernilai, tetapi tidak selalu likuid pada saat kewajiban jatuh tempo.
Ringkasan indikator keuangan Modernland
| Indikator | 2022 | 2023 | 2024 |
| Current Ratio | 0,80x | 0,88x | 0,49x |
| Debt to Equity Ratio | 2,20x | 2,33x | 2,93x |
| Proxy Interest Coverage Ratio* | 1,19x | 0,75x | -0,98x |
*Proxy ICR dihitung sebagai (laba sebelum pajak + beban bunga dan keuangan) ÷ beban bunga dan keuangan. Rasio ini merupakan hasil perhitungan penulis, bukan rasio yang dipublikasikan langsung oleh perusahaan.
Sumber: Diolah penulis dari laporan keuangan konsolidasian auditan PT Modernland Realty Tbk untuk tahun buku 2022, 2023, dan 2024.
Referensi (gaya APA):
PT Modernland Realty Tbk. (2023). Laporan keuangan konsolidasian untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2022. Dokumen FY2022
PT Modernland Realty Tbk. (2024). Laporan keuangan konsolidasian untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2023. Dokumen FY2023
PT Modernland Realty Tbk. (2025). Laporan keuangan konsolidasian untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2024. Dokumen FY2024
Tiga Angka, Tiga Cerita yang Saling Terhubung
Current Ratio bergerak dari 0,80 kali pada 2022 menjadi 0,49 kali pada 2024. Perhitungannya menggunakan aset lancar dibagi liabilitas jangka pendek. Pada 2024, aset lancar tercatat sekitar Rp2,76 triliun, sedangkan liabilitas jangka pendek mencapai sekitar Rp5,65 triliun. (Sumber: LK Auditan 2022; LK Auditan 2023; LK Auditan 2024).
Debt to Equity Ratio meningkat dari 2,20 kali pada 2022 menjadi 2,93 kali pada 2024. Rasio ini dihitung dari total liabilitas dibagi total ekuitas. Peningkatan terjadi karena liabilitas bertambah, sementara ekuitas menurun. (Sumber: LK Auditan 2022; LK Auditan 2023; LK Auditan 2024).
Proxy Interest Coverage Ratio turun dari 1,19 kali pada 2022 menjadi 0,75 kali pada 2023 dan negatif 0,98 kali pada 2024. Hasil tersebut berasal dari laba sebelum pajak masing-masing Rp54,08 miliar, rugi Rp76,36 miliar, dan rugi Rp660,74 miliar, ditambah beban bunga dan keuangan masing-masing Rp278,84 miliar, Rp306,92 miliar, dan Rp333,27 miliar. Angka negatif pada 2024 menunjukkan bahwa basis laba yang digunakan dalam perhitungan belum cukup untuk menutup biaya pendanaan. (Sumber: LK Auditan 2022; LK Auditan 2023; LK Auditan 2024).
Ketiga rasio tersebut membentuk satu rangkaian cerita. Likuiditas menjelaskan kemampuan jangka pendek, leverage menunjukkan ketergantungan pada utang, sedangkan cakupan biaya pendanaan menggambarkan seberapa besar laba mampu menanggung beban keuangan. Membaca salah satunya tanpa dua yang lain dapat menghasilkan kesimpulan yang terlalu cepat.
Restrukturisasi: Ruang Bernapas, Bukan Garis Akhir
Restrukturisasi dapat memberikan perpanjangan jatuh tempo, penyesuaian jadwal pembayaran, atau keringanan bunga. Namun keberhasilannya tetap bergantung pada perbaikan bisnis inti. Perusahaan harus menghasilkan penjualan yang lebih sehat, mempercepat konversi persediaan menjadi kas, mengendalikan biaya, dan mengurangi ketidaksesuaian antara pendapatan rupiah dengan kewajiban berdenominasi valuta asing.
Karena itu, restrukturisasi sebaiknya dipahami sebagai jembatan. Jembatan memberi waktu untuk menyeberang, tetapi perusahaan tetap harus bergerak. Tanpa perbaikan arus kas operasi dan profitabilitas, penundaan jatuh tempo hanya memindahkan tekanan ke masa berikutnya.
Pelajaran bagi Pembaca Laporan Keuangan
Kasus Modernland memberikan beberapa pembelajaran. Pertama, nilai aset yang besar tidak otomatis menjamin kemampuan membayar tepat waktu. Kedua, utang dalam mata uang asing perlu diimbangi strategi pengelolaan risiko. Ketiga, rasio keuangan harus dibaca sebagai sistem peringatan dini, bukan sekadar angka untuk memenuhi tugas analisis.
Bagi kreditur dan investor, perhatian tidak cukup diarahkan pada laba bersih. Jadwal jatuh tempo, arus kas operasi, komposisi aset lancar, beban bunga, dan kemampuan refinancing sering kali lebih menentukan dalam menilai risiko. Bagi manajemen, keterbukaan informasi dan komunikasi lebih awal dengan pemegang obligasi dapat memperbesar peluang memperoleh solusi yang dapat diterima berbagai pihak.
Pada akhirnya, perjalanan Modernland bukan semata-mata cerita tentang kegagalan membayar kupon. Ini adalah pembelajaran mengenai bagaimana perusahaan dengan aset besar menghadapi ketidaksesuaian waktu antara penerimaan kas dan kewajiban. Laporan keuangan membantu melihat tekanan tersebut lebih dini—sebelum masalah likuiditas berkembang menjadi krisis yang lebih sulit dikelola.
Konfirmasi dan Jejak Rujukan Data Kuantitatif
Angka kuantitatif dalam artikel telah dicocokkan dengan laporan keuangan tahunan konsolidasian auditan. Current Ratio dan Debt to Equity Ratio pada bahan PPT benar setelah pembulatan. Proxy Interest Coverage Ratio juga benar secara aritmetika berdasarkan formula yang digunakan dalam PPT. Agar tidak menimbulkan kesan bahwa rasio tersebut diterbitkan langsung oleh perusahaan, istilahnya diperjelas menjadi “proxy ICR”.
| Data dasar | 2022 | 2023 | 2024 |
| Total aset (Rp triliun) | 13,528 | 13,689 | 13,561 |
| Total liabilitas (Rp triliun) | 9,303 | 9,572 | 10,108 |
| Total ekuitas (Rp triliun) | 4,226 | 4,117 | 3,453 |
| Kas dan setara kas (Rp miliar) | 131,7 | 185,4 | 190,5 |
| Aset lancar (Rp triliun) | 2,456 | 2,902 | 2,756 |
| Liabilitas jangka pendek (Rp triliun) | 3,055 | 3,297 | 5,650 |
| Laba/(rugi) sebelum pajak (Rp miliar) | 54,08 | (76,36) | (660,74) |
| Beban bunga dan keuangan (Rp miliar) | 278,84 | 306,92 | 333,27 |
Catatan pengukuran: angka ditampilkan dalam triliun atau miliar rupiah dan dibulatkan. Angka dalam tanda kurung menunjukkan rugi.
Sumber: Diolah penulis dari laporan keuangan konsolidasian auditan PT Modernland Realty Tbk untuk tahun buku 2022, 2023, dan 2024.
Referensi (gaya APA):
PT Modernland Realty Tbk. (2023). Laporan keuangan konsolidasian untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2022. Dokumen FY2022
PT Modernland Realty Tbk. (2024). Laporan keuangan konsolidasian untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2023. Dokumen FY2023
PT Modernland Realty Tbk. (2025). Laporan keuangan konsolidasian untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2024. Dokumen FY2024
Referensi
Bursa Efek Indonesia. (n.d.). Profil perusahaan tercatat: PT Modernland Realty Tbk (MDLN). Tautan BEI
Fitch Ratings. (2020, October 1). Fitch downgrades Modernland Realty to ‘RD’ on uncured payment default. Tautan Fitch Ratings
Gibson, C. H. (2013). Financial reporting and analysis (13th ed.). Cengage Learning. Tautan penerbit
PT Modernland Realty Tbk. (2023). Laporan keuangan konsolidasian untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2022. Dokumen FY2022
PT Modernland Realty Tbk. (2024). Laporan keuangan konsolidasian untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2023. Dokumen FY2023
PT Modernland Realty Tbk. (2025). Laporan keuangan konsolidasian untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2024. Dokumen FY2024
PT Modernland Realty Tbk. (2023). Laporan tahunan 2022. Laporan Tahunan 2022
Kelompok 4. (2026). PT Modernland Realty Tbk (MDLN): Gagal bayar obligasi, financial distress, dan restrukturisasi utang [Bahan presentasi internal]. Fakultas Ekonomi dan Bisnis, Universitas Islam Bandung.
